San Marino, il Condominio negli edifici: dal Registro alle “quote”
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Martedì 24 Settembre 2019

Condominio

 

di Alessandro Carli

 

Il Progetto di Legge "Il condominio negli edifici", che interviene sui rapporti fra condomini, sulla funzione e sui requisiti dell'amministratore condominiale (ma anche tanto altro ancora), lasciato in sospeso nella seduta del CGG di agosto, torna in Aula in II lettura nella sessione di settembre.

 

DEFINIZIONE E REQUISITI


Il Condominio negli edifici è la coesistenza della proprietà superficiaria esclusiva, spettante a ciascun condomino sul proprio piano o porzione di piano, con la comunione forzosa sulle parti comuni dell'edificio, come definite dall'articolo 4 ("Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, salvo che risulti diversamente dal titolo: a) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; b) le aree destinate a parcheggio, gli accessi pedonali e carrabili, nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, le condotte orizzontali e verticali di scarico delle acque bianche e nere fino alle diramazioni delle singole proprietà, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva, telefonica e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza; d) le canne fumarie e di aspirazione, compresi i portelli di ispezione ed i comignoli; e comunque tutte le parti destinate all'uso comune dell'edificio").

 

IL REGISTRO DEI CONDOMINI


L'iscrizione nel Registro dei Condomini è eseguita su domanda del relativo amministratore, ove presente, o di tutti i condomini, in caso di edifici con meno di sei condomini. Alla domanda deve essere allegata la seguente documentazione: dati catastali del Condominio, con tabelle millesimali e indicazioni dei proprietari (con tutti i loro dati identificativi); verbale dell'Assemblea dei condomini che nomina l'amministratore di Condominio; regolamento di Condominio, ove previsto. L'iscrizione al Registro dei Condomini consente l'identificazione del Condominio nei rapporti con i terzi, e consente, altresì, all'amministratore del Condominio, ovvero, in caso di Condominio con un numero di condomini inferiore o uguale a sei, alla persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore, di aprire un conto corrente bancario intestato al Condominio, e sottoscrivere la relativa documentazione bancaria, così come previsto dall'articolo 19, comma 2, lettera f); sottoscrivere contratti di utenza in nome del Condominio, così come previsto dall'articolo 19, comma 2, lettera g).

Qualora il bene immobile sia detenuto a titolo di locazione finanziaria, è da considerarsi condomino, ai fini della presente legge, il conduttore finanziario.

 

DETERMINAZIONE DELLE QUOTE


La quota del Condominio sulle parti comuni è determinata in millesimi, sulla base delle tabelle millesimali, mediante le quali si determinano i valori delle singole proprietà esclusive e, conseguentemente, l'entità delle quote condominiali di ciascuno. L'assemblea dei condomini, secondo le maggioranze previste dall'articolo 29, comma 4, affida la redazione delle tabelle millesimali ad un tecnico iscritto ad apposito albo sammarinese. In caso di controversia fra i condomini nell'individuazione del tecnico di cui al periodo precedente, su istanza motivata anche di un singolo Condomino, l'Autorità Giudiziaria procede alla nomina del tecnico incaricato della redazione delle tabelle millesimali. In caso di controversia tra i condomini sulla determinazione delle tabelle millesimali, può fare ricorso all'Autorità Giudiziaria, anche un singolo condomino, con istanza motivata. Le modifiche delle tabelle millesimali di proprietà devono essere approvate dall'assemblea dei condomini secondo le maggioranze previste dall'articolo 29, comma 4, ad eccezione dei seguenti casi: a) quando risulta che sono conseguenza di un errore; b) quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Rimandando il lettore al testo integrale (scaricabile sul sito del Consiglio Grande e Generale), un'ultima nota, quella che riguarda la ripartizione delle spese. "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dall'assemblea, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, così come risultante dalle tabelle millesimali, salvo diversa convenzione da adottarsi con il consenso dei due terzi dei proprietari. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni".