In Aula il “condominio negli edifici” della Repubblica di San Marino
PDF Stampa
Venerdì 02 Agosto 2019

Condominio

 

di Alessandro Carli

 

Ultimo passaggio in aula per "Il condominio negli edifici", il progetto di legge che disciplina i rapporti fra condomini, la funzione e i requisiti dell'amministratore condominiale.

Ogni condominio – chiarisce l'art. 2 - deve dotarsi di un codice identificativo univoco, rilasciato dall'Ufficio Attività Economiche, a seguito di iscrizione ad apposito registro pubblico detenuto dall'Ufficio Attività Economiche denominato "Registro dei Condomini".

L'iscrizione al Registro è eseguita su domanda del relativo amministratore, ove presente, o di tutti i condomini, in caso di edifici con meno di sei condomini. Alla domanda deve essere allegata la seguente documentazione: dati catastali del Condominio, con tabelle millesimali e indicazioni dei proprietari (con tutti i loro dati identificativi); verbale dell'Assemblea dei condomini che nomina l'amministratore di Condominio; regolamento di Condominio, ove previsto.

L'iscrizione al Registro dei Condomini consente l'identificazione del Condominio nei rapporti con i terzi, e consente, altresì, all'amministratore del Condominio, ovvero, in caso di Condominio con un numero di condomini inferiore o uguale a sei, alla persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore, di:

1 - aprire un conto corrente bancario intestato al Condominio, e sottoscrivere la relativa documentazione bancaria, così come previsto dall'articolo 19, comma 2, lettera f);

2 - sottoscrivere contratti di utenza in nome del Condominio, così come previsto dall'articolo 19, comma 2, lettera g).

È considerato condomino il proprietario del piano o porzione di piano ubicata in un Condominio. Qualora il bene immobile sia detenuto a titolo di locazione finanziaria, è da considerarsi condomino, ai fini della legge, il conduttore finanziario.

 

PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, salvo che risulti diversamente dal titolo:

a) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

b) le aree destinate a parcheggio, gli accessi pedonali e carrabili, nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, le condotte orizzontali e verticali di scarico delle acque bianche e nere fino alle diramazioni delle singole proprietà, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva, telefonica e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza;

d) le canne fumarie e di aspirazione, compresi i portelli di ispezione ed i comignoli; e comunque tutte le parti destinate all'uso comune dell'edificio.

 

DETERMINAZIONE DELLE QUOTE


La quota del condominio sulle parti comuni è determinata in millesimi, sulla base delle tabelle millesimali, mediante le quali si determinano i valori delle singole proprietà esclusive e, conseguentemente, l'entità delle quote condominiali di ciascuno.

 

DIRITTI SULLE PARTI COMUNI E INNOVAZIONE

 

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

 

USO DELLE PARTI COMUNI


Le parti comuni non possono essere di norma occupate dai singoli condomini neppure temporaneamente e con opere di carattere provvisorio, ad eccezione del caso in cui sia necessario effettuare lavori di ripristino da eseguire nelle singole unità di proprietà esclusiva, previa comunicazione all'amministratore.

L'occupazione deve essere limitata al tempo strettamente necessario alla esecuzione dei lavori, con spese a carico della parte richiedente.

Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Qualora un edificio o gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Costituiscono innovazioni:

a) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

b) le opere e gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico degli edifici, alla realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché alla produzione di energia da fonti rinnovabili;

c) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto;

d) le trasformazioni e modificazioni delle destinazioni d'uso di parti comuni.

Nelle parti comuni pro-indiviso le innovazioni sono consentite esclusivamente con il consenso dei due terzi dei proprietari.

Qualora l'innovazione sia volta all'abbattimento delle barriere architettoniche e sia suscettibile di utilizzazione separata, l'assemblea delibera a maggioranza degli intervenuti con il voto favorevole almeno della metà del valore dell'edificio fatto comunque salvo il disposto di cui al comma 3, dell'art. 156 della Legge 19 luglio 1995 n.87. In tal caso le spese sono interamente a carico della parte richiedente.

 

RIPARTIZIONE DELLE SPESE


Le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dall'assemblea, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, così come risultante dalle tabelle millesimali, salvo diversa convenzione da adottarsi con il consenso dei due terzi dei proprietari. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.