Condomini senza una legge
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Mercoledì 07 Gennaio 2009

 

Non sono bastate le oltre 500 firme raccolte in una istanza d’Arengo per ottenere una normativa che regolarizzasse l’attività condominiale sammarinese. E nemmeno – al momento – la richiesta di una proposta di legge ad hoc avanzata da un comitato cittadino all’ex Segretario di Stato per la Giustizia Ivan Foschi. Eppure il problema è vero, reale. E riguarda moltissimi cittadini della Repubblica. La voce è quella di Cristina Fabiani della “Il Condominio srl” di San Marino. “E’ necessaria una normativa in materia – esordisce – in quanto, tutti i giorni, incontriamo numerosi problemi. Un esempio? Per una recinzione di un condominio si devono raccogliere tutte le firme dei condomini. La pratica di lavori straordinari deve poi essere presentata all’ufficio tecnico. Per sburocratizzare la procedura e renderla più snella e agile sarebbe utile una normativa che consentisse all’amministratore – attraverso una delibera assembleale - di evadere queste pratiche. Se, ad esempio, si deve cambiare una grondaia o si devono effettuare una serie di lavori sul tetto, basta che un condomino sia residente all’estero e non firma, e la procedura si blocca”. Già, ma come muoversi in questo campo minato? Una delle ricette proposte da Cristina Fabiani guarda oltre confine: “A San Marino la materia fa riferimento ai singoli regolamenti condominiali, che alle volte sono molto vecchi. L’unica normativa in essere riguarda la comunione, che però non è specifica. Occorrerebbe prendere la normativa italiana e mutuarla, con i dovuti accorgimenti, al Titano. La legge italiana può essere modellata sulla realtà locale, ma è necessario limare alcuni passaggi: il Monte ha dimensioni diverse, problematiche diverse”.“Lo scorso anno – prosegue Cristina Fabiani – l’Istanza d’Arengo è passata in Consiglio Grande e Generale, forte di 500 firme. La speranza è che il nuovo Governo convochi gli operatori del settore per sedere ad un tavolo e iniziare un confronto aperto e propositivo. Molti clienti chiedono una normativa specifica, anche perché oggi fanno testo i regolamenti condominiali, e molti di questi sono datati e non comprendono le novità (oggi infatti le parole d’ordine sono antenne satellitari, parabole, risparmio energetico ed energie alternative, ndr)”.
L’istanza n. 29, riguardante la regolamentazione dell’esercizio della professione di amministratore condominiale, è stata dibattuta e approvata con 38 voti favorevoli, 16 contrari due astenuti. L’accettazione dell’i-stanza prevede che entro sei mesi si possa arrivare a una legge che tenga conto di una normativa. Il cambio dell’esecutivo ha comportato un allungamento dei tempi: per legge comunque devono essere 180 giorni.

Italia
Il diritto del singolo comproprietario sulle cose di proprietà comune è proporzionato al valore della porzione di immobile della quale egli stesso è proprietario esclusivo. Le parti comuni del fabbricato non sono mai soggette a divisione salvo che la divisione possa farsi senza rendere scomodo l’uso della cosa da parte degli altri comproprietari. Ogni condominio ha un proprio regolamento nel quale sono contenute regole particolari relative a quello specifico condominio ed al quale sono allegate le “tabelle millesimali“ cioè i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare di proprietà esclusiva, facente parte del fabbricato. Oltre agli articoli del Codice Civile esistono altre norme che regolano la vita del condominio, in genere si tratta di norme (leggi, decreti legislativi, decreti ministeriali, circolari, ecc.) di portata più generale, come, ad esempio, quelle sul risparmio energetico o sulla prevenzione incendi, sulla sicurezza degli impianti o sull’abbattimento delle barriere architettoniche; di queste norme è impossibile fare un elenco anche perché, a differenza degli articoli del Codice Civile, subiscono modificazioni in termini abbastanza brevi. In base all’art. 1117 del C.C., sono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l’atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, ecc. Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali, fra l’altro, si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali.
Le spese sono distinte in spese ordinarie e spese straordinarie. Gli oneri relativi alla manutenzione ordinaria sono a carico degli inquilini (come pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizia degrassatori, riscaldamento centralizzato), mentre sono a carico dei proprietari gli oneri relativi alla manutenzione straordinaria, quali il rifacimento del tetto e dei solai, la tinteggiaura della facciata del palazzo.
Se il riscaldamento è condominiale, l’installazione di una valvola termostatica in ogni termosifone permette di ripartire le spese in base ai consumi effettivi di ogni inquilino, anziché in base ai millesimali. L’amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati, e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l’onere è lo stesso che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, beneficiando della maggiore efficienza e dei minori consumi di una caldaia condominiale.
Una consolidata giurisprudenza ha stabilito che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore.
Se un condomino non paga la sua quota di spese, un fornitore può esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di uno qualunque degli altri condomini a sua scelta. Tale condomino potrà a sua volta rivalersi nei confronti di quello insolvente, per la somma che ha dovuto anticipare.
La responsabilità in via solidale è stata interpretata nel modo più favorevole per tutelare i creditori, come diritto a rivalersi non solo nei confronti di tutti gli altri condomini in parte uguale per la somma mancante, ma anche nei confronti di un singolo a scelta del creditore per l’intero ammontare del credito.
L’amministratore è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale), rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
L’amministratore di condominio dura in carica un anno ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni.
Nomina, revoca e determinazione della retribuzione del- l’amministratore spettano al- l’assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all’assemblea che rappresentino “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136 2° comma). L’amministratore può anche essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l’assemblea dei condomini.
E’ obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può anche essere contrattuale. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell’immobile o del gruppo di immobili, e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari. Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o cd approvato a maggioranza) in quanto può anche contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad esempio la destinazione dell’abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, e quando si acquista una proprietà nell’edificio che è retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto già trascritto presso la Conservatoria.
Il regolamento cd approvato a maggioranza (si definisce in tal modo quello approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata), invece può contenere solo norme che per l’appunto regolano la vita comune dei partecipanti al condominio, ma non può limitare l’esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d’uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvato a maggioranza non può contenere tale limitazione).
Un dedalo di proposte e leggi per indirizzare San Marino verso una normativa che faccia da timone all’intero sistema Paese.
Alessandro Carli